캐나다 분양 콘도 전매의 장단점.

지속적인 금리 상승으로 저금리 시절에 콘도를 분양받은 분들의 클로징이 다가오면서 모기지가 해결되지 않아 전매로 많이 판매를 고려하고 잇닿는 기사를 심심치 않게 들을 수 있습니다. 1-2% 대의 금리로 계산했을 때 가능했던 모기지가 현재 6-7%로 3배 이상 상승을 했기 때문에 받을 수 있는 모기지 금액이 줄어들기 때문입니다. 

 

모기지 스트레스 테스트 강화로 2023년 12월 현재는 인컴의 3배까지의 모지기만 받을 수 있다고 하니 수개월내에 분양 콘도 클로징을 앞두고 있는 많은 분들의 걱정이 많아질 것으로 보입니다. 

 

 

Worried preconstruction homebuyers test their options

 

이럴 때 분양 전 콘도를 판매하는 전매를 통하여 모기지 부담을 줄일 수 있는데요. 전매는 어떤 것인지 어떻게 진행되는지에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

전매 (Assignment Sale) 란?

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캐나다의 전매는 흔히 '양도인'으로 불리는 건설 전 콘도미니엄을 처음 구입한 구매자가 콘도 건설이 완료되기 전에 자신의 구매 계약을 다른 구매자인 '양도인'에게 양도하는 부동산 거래를 뜻하는 것으로 입주 전에 입주할 권리를 파는 행위를 말합니다. 

 

전매를 하는 이유

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저렴한 가격으로 분양을 받았음에도 불구하고 전매를 하는 이유는 아래와 같이 여러 가지가 있습니다. 

• 인컴이나 금리의 문제로 모기지를 받을 수 없어 클로징이 불가능할 경우
• 지역이동, 이민 등의 문제로 부득이하게 분양콘도에 거주할 수 없는 경우
• 콘도 가격이 많이 올라 시세변동으로 인한 전매수익을 받고 싶은 경우

 

빌더의 전매 승인 필요함

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분양 콘도를 전매할 경우 빌더의 허락이 필요합니다. 일부 빌더는 전매를 허락하지 않으므로 계약서에 전매 금지조항이 있는지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 보통 전체 유닛의 85% 이상이 판매되었을 경우 전매를 허락하며, 빌더는 구매자의 재정적인 자격을 평가하고 전매 처리를 위한 수수료를 요구할 수 있습니다. 또한 빌더의 변호사 비용까지 추가로 요청할 수 있으니 미리 대비해야 합니다. 

 

 

셀러(양도인)의 콘도 전매 시 장단점

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장점 

처음 분양받았을 시점보다 가격이 올라 클로징 전 시세차익으로 수익을 창출할 수 있으며, 빌더로부터 디파짓 했던 금액을 모두 돌려받을 수 있습니다. 또한 취득세(Land Transfer Tax), Occupanncy Closing 비용 등 클로징 비용의 부담을 덜 수 있습니다. 

그러나 전매는 반드시 해당 연도 인컴택스 보고 시 국세청(CRA)에 세금보고를 해야 하며, 전매 차익은 HST(13%) 부과되니 잘 정산하여 보고해야 합니다. 

 

단점 

분양 콘도를 전매해서 권한을 양수인(buyer)에게 넘겼다고 하더라도 바이어가 부득이한 사정으로 클로징을 하지 못할 경우 전매권을 판매한 양도인(seller)에게 책임을 물을 수 있습니다. 

 

 

바이어(양수인)의 콘도 전매 장점

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분양콘도기 때문에 전매라고 하더라도 주변 리세일 콘도의 시세에 비하면 저렴하게 구입이 가능합니다. 또한 보통 분양콘도가 완공될 때까지 최소 4-5년, 길게는 6년 이상도 걸리지만 전매로 구입할 경우 기다리는 시간 없이 빨리 입주할 수 있어 새집에서 거주할 수 있는 기쁨을 누릴 수 있습니다. 

 

마지막으로 취득세 (Land Transfer Tax)는 전매가격이 아닌 분양가격의 1-2%로 정산되므로 클로징 비용이 훨씬 절약됩니다. 

 

콘도 전매 계약은 투자자들이 최초 구매 시점부터 프로젝트가 완료될 때까지 재산 가치가 상승하여 이익을 얻을 수 있는 방법이 될 수 있습니다. 그러나 과정이 간단하지 않고 복잡하여 법적, 재정적 사항이 모두 고려된 상태에서 계약을 진행해야 하니다. 안전한 전매 계약을 위해서는 전매를 전문으로 하는 변호사 혹은 회계사의 도움을 꼭 받아서 진행하시길 권해드립니다.