캐나다 분양 콘도 전매의 장단점.

지속적인 금리 상승으로 저금리 시절에 콘도를 분양받은 분들의 클로징이 다가오면서 모기지가 해결되지 않아 전매로 많이 판매를 고려하고 잇닿는 기사를 심심치 않게 들을 수 있습니다. 1-2% 대의 금리로 계산했을 때 가능했던 모기지가 현재 6-7%로 3배 이상 상승을 했기 때문에 받을 수 있는 모기지 금액이 줄어들기 때문입니다. 

 

모기지 스트레스 테스트 강화로 2023년 12월 현재는 인컴의 3배까지의 모지기만 받을 수 있다고 하니 수개월내에 분양 콘도 클로징을 앞두고 있는 많은 분들의 걱정이 많아질 것으로 보입니다. 

 

 

Worried preconstruction homebuyers test their options

 

이럴 때 분양 전 콘도를 판매하는 전매를 통하여 모기지 부담을 줄일 수 있는데요. 전매는 어떤 것인지 어떻게 진행되는지에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

전매 (Assignment Sale) 란?

캐나다의 전매는 흔히 '양도인'으로 불리는 건설 전 콘도미니엄을 처음 구입한 구매자가 콘도 건설이 완료되기 전에 자신의 구매 계약을 다른 구매자인 '양도인'에게 양도하는 부동산 거래를 뜻하는 것으로 입주 전에 입주할 권리를 파는 행위를 말합니다. 

 

전매를 하는 이유

저렴한 가격으로 분양을 받았음에도 불구하고 전매를 하는 이유는 아래와 같이 여러 가지가 있습니다. 

• 인컴이나 금리의 문제로 모기지를 받을 수 없어 클로징이 불가능할 경우
• 지역이동, 이민 등의 문제로 부득이하게 분양콘도에 거주할 수 없는 경우
• 콘도 가격이 많이 올라 시세변동으로 인한 전매수익을 받고 싶은 경우

 

빌더의 전매 승인 필요함

분양 콘도를 전매할 경우 빌더의 허락이 필요합니다. 일부 빌더는 전매를 허락하지 않으므로 계약서에 전매 금지조항이 있는지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 보통 전체 유닛의 85% 이상이 판매되었을 경우 전매를 허락하며, 빌더는 구매자의 재정적인 자격을 평가하고 전매 처리를 위한 수수료를 요구할 수 있습니다. 또한 빌더의 변호사 비용까지 추가로 요청할 수 있으니 미리 대비해야 합니다. 

 

셀러(양도인)의 콘도 전매 시 장단점

장점 

처음 분양받았을 시점보다 가격이 올라 클로징 전 시세차익으로 수익을 창출할 수 있으며, 빌더로부터 디파짓 했던 금액을 모두 돌려받을 수 있습니다. 또한 취득세(Land Transfer Tax), Occupanncy Closing 비용 등 클로징 비용의 부담을 덜 수 있습니다. 

그러나 전매는 반드시 해당 연도 인컴택스 보고 시 국세청(CRA)에 세금보고를 해야 하며, 전매 차익은 HST(13%) 부과되니 잘 정산하여 보고해야 합니다. 

 

단점 

분양 콘도를 전매해서 권한을 양수인(buyer)에게 넘겼다고 하더라도 바이어가 부득이한 사정으로 클로징을 하지 못할 경우 전매권을 판매한 양도인(seller)에게 책임을 물을 수 있습니다. 

 

바이어(양수인)의 콘도 전매 장점

분양콘도기 때문에 전매라고 하더라도 주변 리세일 콘도의 시세에 비하면 저렴하게 구입이 가능합니다. 또한 보통 분양콘도가 완공될 때까지 최소 4-5년, 길게는 6년 이상도 걸리지만 전매로 구입할 경우 기다리는 시간 없이 빨리 입주할 수 있어 새집에서 거주할 수 있는 기쁨을 누릴 수 있습니다. 

 

마지막으로 취득세 (Land Transfer Tax)는 전매가격이 아닌 분양가격의 1-2%로 정산되므로 클로징 비용이 훨씬 절약됩니다. 

 

콘도 전매 계약은 투자자들이 최초 구매 시점부터 프로젝트가 완료될 때까지 재산 가치가 상승하여 이익을 얻을 수 있는 방법이 될 수 있습니다. 그러나 과정이 간단하지 않고 복잡하여 법적, 재정적 사항이 모두 고려된 상태에서 계약을 진행해야 하니다. 안전한 전매 계약을 위해서는 전매를 전문으로 하는 변호사 혹은 회계사의 도움을 꼭 받아서 진행하시길 권해드립니다. 

 

 

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